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Olá caros leitores, esta semana iremos seguir com a série de artigos no estilo “versus” e escolhemos um embate que acabará complementando o artigo anterior (que tratava das diferenças entre POSSE X DETENÇÃO) escolhido para inaugurar nossa coluna, pois percebemos que muitas pessoas equivocadamente acreditam que a POSSE seja um sinônimo de PROPRIEDADE, porém após a leitura deste artigo vocês perceberão que estes são institutos jurídicos distintos, tal como ocorre com a DETENÇÃO e a POSSE. (Se você ainda não leu o artigo sobre POSSE X DETENÇÃO clique aqui para conferir).

Começo com uma pergunta a vocês: é correto afirmar que todo proprietário é possuidor de sua terra? Se você lembrou que na área jurídica “tudo depende”, já acertou!

Inicialmente vamos esclarecer algumas dúvidas básicas referentes a estes dois institutos jurídicos, de forma clara e sucinta. Comecemos pela POSSE:

POSSE

Pode-se dizer que POSSE é a circunstancia de fato com a coisa. O conceito de POSSE está ligado ao exercício de fato de algum dos poderes da PROPRIEDADE (usar/gozar/usufruir/reaver).

Segundo a teoria objetiva da POSSE o possuidor é aquele que age como se fosse dono da coisa, bastando apenas o exercício de um dos poderes inerentes à PROPRIEDADE (usar/gozar/usufruir/reaver) sobre determinado bem, que pode ser móvel ou imóvel, para que possa ser considerado possuidor, mas atenção, não são considerados possuidores aqueles que exercem circunstâncias fáticas com a coisa em decorrência de mera permissão ou tolerância de seu proprietário ou ainda aqueles que obtiveram a POSSE por meio de atos violentos ou clandestinos.

Vejamos o que diz o Código Civil:

CC – Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

CC – Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Assim, uma vez que a clandestinidade é expressamente vedada pelo Código Civil (Art. 1.208) é correto afirmarmos que não existe POSSE sem publicidade.

Exemplo: Imagine que, em um condomínio edilício o proprietário de uma das unidades (apartamento) muda-se para outro país e, ao saber de referida mudança, o vizinho de referido apartamento faz um buraco na parede que divide os dois imóveis e começa a utilizar-se do espaço como se fosse o prolongamento de sua casa. Neste caso o vizinho que se apossou do apartamento alheio não poderá ser considerado possuidor uma vez que a POSSE exercida sobre o imóvel invadido não é pública, mas clandestina.

Além disso, também não caracterizam POSSE os atos de mera permissão ou tolerância, conforme já fora explicado no artigo “POSSE X DETENÇÃO” clique aqui para conferir, bem como não terá POSSE aquele que tomar para si coisa móvel ou imóvel de forma violenta, podendo esta violência ser física ou moral, contra uma pessoa ou contra a coisa.

No universo rural muitas vezes o exercício da POSSE está ligado à ideia de invasão de terras por movimentos sociais ou por grileiros, ou até como sendo um ato violento de invasão de terras de maneira irregular, porém existem diversos tipos de POSSE, sendo esta um instituto de direito respeitado no âmbito jurídico cuja proteção por parte do Estado será ou não observada a depender do tipo de POSSE exercida.

DOS TIPOS DE POSSE

Como já mencionado alhures o ordenamento jurídico brasileiro prevê a existência de diversos tipos de POSSE sendo de salutar importância sabermos diferenciar cada um deles e seus respectivos efeitos, pois serão bem relevantes caso você tenha em mãos uma ação de usucapião, ou qualquer ação possessória.

Quanto aos tipos de POSSE existentesvale apena observamos as considerações a seguir:

Posse plena: posse que trás plenitude, é acompanhada de posse + propriedade.

Posse direta/indireta: a posse é desdobrada em duas partes. Na posse direta o possuidor está fisicamente com o bem. Exemplos: locatário, comodatário, arrendatário, etc.

Na posse indireta o possuidor não está fisicamente com o bem, mas guarda consigo algum(ns) dos poderes da propriedade. Exemplos: locador, comodante, arrendador, etc.

Posse justa: é quando a posse não possui nenhum vício.

Posse injusta: é uma posse viciada, ou seja, decorrente de violência, clandestinidade ou precariedade, exemplos: violenta (ameaçar de forma física ou moral); clandestina (fazer um buraco no muro para usar o imóvel do lado), precária (inquilino que não desocupa o imóvel mesmo após a rescisão do contrato de locação).  

Posses desqualificadas (não são posse), ou seja, não poderão usucapir, nem pedir o ressarcimento por benfeitorias eventualmente realizadas. São elas:

Detenção: considerado um servidor da POSSE o detentor é aquele que, muito embora tenha de fato poder sobre o bem, o exerce de maneira subordinada, a mando de terceiros. Exemplo: o caseiro, estabelece com o dono da fazenda uma subordinação visto que ele está exercendo a POSSE em nome do dono da fazenda, sendo assim, não poderá ajuizar ações possessória (pois não tem POSSE), a não ser que cesse a subordinação.

Permissão ou tolerância: CC – Art. 1208 – não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância (…), Exemplo: permito que meu irmão (que acaba de se divorciar) passe a residir em uma de minhas propriedades rurais, mas não faço nenhum contrato, mesmo assim ele nunca poderá usucapir ou manejar qualquer ação possessória pois a POSSE por ele exercida é desqualificada porque se trata de POSSE exercida em razão de ato de permissão.

Violência ou clandestinidade: CC – Art. 1208 – (…) assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Exemplos: violência: invasores que ingressaram mediante violência moral ou física; clandestinidade: o vizinho que passa a ocupar (em segredo) a casa ao lado acessando-a por meio de um burado no muro.

Ocupação em bens públicos de uso comun ou de uso especial: CC – Art. 102 – Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. Exemplo: invasão irregular em terreno público destinado à construção de escola pública.

Já no que toca ao liame subjetivo temos que tanto o possuidor de má-fé quanto o de boa-fé tem o direito de ajuizar ações possessórias para protegerem-se de ataques à sua POSSE, mas a constatação da POSSE de boa fé ganha grande relevância em se tratando de ação de usucapião ou numa disputa sobre os frutos e benfeitorias da coisa possuída. Vejamos um breve resumo do conceito destes dois tipos de posse:

Posse de boa-fé: CC – Art. 1201 – É posse de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. Exemplo: comprar uma bicicleta, sem saber que era furtada. O parágrafo único deste artigo diz que o possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé (sendo o “justo título” um documento que não é o oficial, mas que presume a aquisição de propriedade). Exemplo: comprar um imóvel apenas por um contrato de particular de venda e compra.

Posse de má-fé: ocorre quando o possuidor tem consciência da ilegitimidade do direito, ou seja, ele reconhece que é uma POSSE com vícios. Exemplo: o possuidor que invade a propriedade alheia.

A diferenciação no que toca a existência de boa ou má fé ganha importância ao passo que a lei reconhece em favor do possuidor de boa-fé o direito a receber indenização por benfeitorias necessárias e úteis eventualmente realizadas, bem como de reter consigo a posse da coisa até que referidas benfeitorias sejam pagas. Além disso, poderá o possuidor de boa fé retirar, quando não forem indenizadas, as benfeitorias voluptuárias, caso isso não ocasione prejuízo à coisa.

Já o possuidor de má-fé somente deverá ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias eventualmente realizadas, sem, contudo, poder exercer direito de retenção até o efetivo pagamento de referidas benfeitorias, além de não estar autorizado a levantar eventuais benfeitorias voluptuárias, nos termos do Art. 1219 e Art. 1220 do Código Civil.

Confira-se:

CC – Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

CC – Art.  1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

Estes são, pois, os tipos existentes de POSSE e quando o possuidor for ameaçado de perde-la, poderá se defender ingressando com as famosas “ações possessórias”. Vejamos um breve resumo sobre estas ações.

AÇÕES POSSESSÓRIAS

Nas ações possessórias, como o próprio nome já diz, se discute somente quem está regularmente exercendo a POSSE, não se discute a PROPRIEDADE, assim, a princípio, não interessa ao juiz quem é o legitímo dono do imóvel.

Nestas ações é permitida a cumulação de pedidos de indenização por perdas e danos, pelos frutos, bem como o pedido de cominação de multa para evitar novos atos de violência contra a POSSE, que podem ser:

1) ESBULHO POSSESSÓRIO: Privação da POSSE, pode ser totalmente, ou parcialmente. A pessoa que sofre o esbulho possessório, pode ajuizar uma ação possessória de reintegração de posse. Exemplo: indivíduos invadem parte (ou a integralidade) da minha fazenda.

2) TURBAÇÃO POSSESSÓRIA: perturbação da POSSE, a pessoa que sofre turbação pode ajuizar ação de manutenção de posse, ou seja, a pessoa que está sendo perturbada, tem o direito de manter a sua POSSE. Exemplo: vizinho fica pirraçando por qualquer que seja o motivo, jogando lixo em seu terreno ou fechando a entrada do seu imóvel.

3) AMEAÇA POSSESSÓRIA: aquele que sofrer ameaça de ser molestado na sua POSSE poderá ajuizar ação de interdito proibitório. Exemplo: sofrer ameaça de mal injusto caso se negue a deixar (sair) o seu imóvel.

Neste sentido reza o Art. 1210 do Código Civil:

CC – Art. 1210: O possuir tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado.

Além disso, a POSSE permite ser defendida com a própria força, desde que seja imediata, e que seja contida em somente defender.

PROPRIEDADE

PROPRIEDADE é um direito real. A lei define o proprietário como aquele que tem a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa. Vejamos o que diz o Código Civil:

CC – Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A PROPRIEDADE de bens imóveis deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que realmente haja a configuração da PROPRIEDADE plena, gerando assim efeitos perante terceiros. Caso uma pessoa compre um imóvel mas não o registre perante o Cartório de Registro de Imóveis, esta pessoa não será considerada proprietária enquanto não for realizado referido registro.

Portanto, PROPRIEDADE se difere totalmente da POSSE, já que na POSSE basta a configuração da situação de fato consistente no ato do possuidor exercer em nome próprio um dos poderes atinentes à PROPRIEDADE enquanto que, para a configuração desta última, é necessário que se opere uma situação de direito, consistente na efetivação do registro do perante o competente Cartório de Registro de Imóveis.

CONCLUSÃO

Com base no que foi apresentado mais uma vez trazemos à baila a grande importância da diferenciação entre os institutos jurídicos, haja vista que os efeitos da POSSE são inúmeros e devem ser analisados minuciosamente para garantir que o direito seja efetivamente aplicado da forma correta, bem como a PROPRIEDADE também possui seus efeitos e deve ser igualmente analisada, não sendo correto, no entanto, confundir os termos aplicando-os como se fossem sinônimos um do outro.

Agora que você sabe um pouco mais sobre esses institutos, que tal você comentar este post com a resposta para a pergunta que inaugura este artigo.

Afinal: é correto afirmar que todo proprietário é possuidor de sua terra?

Comente a sua conclusão sobre o tema e deixe seu e-mail para que possamos entrar em contato. A melhor resposta será premiada.

Autores: Mayara Custodio e Matheus Quessada, do escritório Custódio Quessada & Oliveira Advogados, com atuação exclusiva nas áreas do Direito Agrário e do Agronegócio.