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Olá. Seguindo com a nossa série de artigos no estilo “versus”, escolhemos distinguir estes dois grandes institutos do Direito Civil, para apresentar de forma clara suas particularidades, objetivando esclarecer as confusões existentes entre PASSAGEM FORÇADA E SERVIDÃO DE PASSAGEM.

PASSAGEM FORÇADA 

Como o próprio nome já nos sugere é uma obrigatoriedade, visto que a passagem forçada obriga o proprietário a deixar o vizinho, que tem seu prédio encravado, passar pela sua propriedade. Nas palavras de Roberto de Ruggiero, este instituto é “uma das mais fortes limitações derivadas de vizinhança” (2005, p. 497).

Consiste o direito à passagem forçada na solidariedade a qual “deve presidir as relações de vizinhança e a necessidade econômica de se aproveitar devidamente o prédio encravado. O interesse social exige que se estabeleça passagem para que o imóvel não se torne improdutivo”. (MONTEIRO, 2003, p. 141).

Portanto, o imóvel que não houver comunicação com a via pública, porto ou nascente, consequentemente não poderá ser explorado, deixando de ser útil, cabendo ao proprietário do prédio encravado mediante pagamento de indenização, obrigar o vizinho a lhe conceder passagem, vejamos o que diz o Art. 1.285 caput do Código Civil:

CC – Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

Porém deve-se observar que o vizinho somente é obrigado a conceder passagem se o encravamento for natural e absoluto, ou seja, não pode ser provocado, o que acontece muitos nos casos daqueles que vendem parte do imóvel onde se encontrava a passagem e acaba ficando sem saída, nestes casos será vedado a este reclamar passagem a seus vizinhos, devendo a questão ser revolvida entre comprador e vendedor.

É ainda exigido pela doutrina, que o encravamento seja absoluto, sem nenhum tipo de saída, porém alguns tribunais entendem que se um prédio possui uma única via de acesso, mas é extremamente onerosa, difícil ou perigosa, seria este um encravamento relativo.

O direito de passagem pode ser constituído de diversas formas, quais sejam: acordo, sentença, ou usucapião, sendo que se constituído por meio de acordo, deve ser expresso e formal, evitando que seja confundido como uma servidão convencional.

No que diz respeito a legitimação ativa, é notório observar que, mesmo a lei mencionando apenas o proprietário do imóvel, possuem capacidade de propor ação todos aqueles a quem se concede direito real de gozo sobre coisa alheia. Vejamos o que diz Silvio de Salva Venosa a respeito:

Legitimado para pedir passagem não é apenas o proprietário, mas também o usufrutuário, usuário, habitador ou possuidor. Podem eles também defender a turbação da via de passagem pelos remédios possessórios. (VENOSA, 2004, p. 378).

Esclarece que o imóvel encravado adquire o direito de passagem, mas tal direito é condicionado ao pagamento de indenização que poderá ser paga de forma integral ou parcelada.

A via judicial não visa declarar o direito em si, mas sim fixar alguns pontos essenciais da passagem, tais como: trajeto, largura e forma de exercício, caso as partes não entrem em acordo e conforme o passar do tempo, os pontos anteriormente definidos podem ser alterados sempre que houver necessidade, sendo que podem ser aumentados ou diminuídos, devendo ser complementada ou restituída a indenização.

Importante lembrar também que a passagem forçada pode ser requerida a qualquer momento se o imóvel estiver encravado, sem possibilidade de ser usufruído, porém se a causa que deu origem ao encravamento desaparece, o direito de passagem também se perde.

SERVIDÃO DE PASSAGEM

É um direito real sobre imóveis que se constitui para que a utilidade de um imóvel seja acrescido em detrimento de outro, assim como no direito de passagem, a servidão também impõe um ônus a determinado imóvel em favor de outros, porém neste caso não é em virtude de lei e sim devido a um acordo entre as partes.

O propósito da servidão é tornar o imóvel dominante mais útil e acaba consequentemente restringindo o prédio serviente, portanto, é perpetua, ou seja, enquanto existirem os prédios a mesma também existirá, mesmo que as partes não sejam mais as mesmas. Além disso é indivisível, pois a servidão é entre dois imóveis e não entre proprietários, bem como é inalienável, ou seja, não pode ser transferida para outros prédios.

Entretanto, é importante esclarecer que a servidão deve ser exercida por até 10 (dez) anos, senão ela se desfaz, ou seja, uma vez realizada a servidão você terá 10 (dez) anos para começar a exercer o seu direito de servidão senão o exercer, será desfeito.

Doutrinariamente, podem ser classificadas, dividindo-se em contínuas, descontínuas, aparentes, não aparentes e suas combinações, vejamos:

• Contínuas: são aquelas que precisam de atos humanos para que subsistam e sejam exercidas, exemplo: energia elétrica, escoamento, passagem de água;
• Descontínuas: são as que dependem de atos humanos para seu exercício, exemplo: servidão de passagem;
• Aparentes: se revelam por obras ou sinais exteriores, seja no prédio dominante ou no serviente;
• Não aparentes: não tem sinal externo de sua existência, por exemplo: proibição de edificar acima de determinada altura, que se estabelece de forma negativa. 

As servidões podem ser constituídas através de contrato, sentença, usucapião ou destinação do proprietário, sendo que cabem as partes negociar a melhor forma de uso da servidão e ainda de quem será os custos com as despesas necessárias decorrentes do uso e à conservação da servidão.

Além disso, a Súmula nº 415, do Supremo Tribunal Federal, diz: “servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória” Logo, sendo aparente, há que se concluir que poderão ser adquiridas pela usucapião.

CONCLUSÃO

Conforme o que foi apresentado é possível observar que é extremamente importante diferenciar os institutos jurídicos que apresentamos para analise desta semana, conseguimos demonstrar que a maior diferença entre os dois está na origem e finalidade, já que a servidão tem origem do ato voluntário das partes e tem a finalidade de garantir uma maior comodidade ao prédio dominante, já a passagem forçada é originada de lei expressa e tem a função de evitar que o imóvel encravado fique sem acesso a via pública.

São inúmeras as situações em que acabam sendo necessárias a utilização destes institutos jurídicos para solucionar problemas entre vizinhos e é de suma importância a distinção correta, portanto, consulte-se sempre com consultores e advogados especializados para que seu caso seja solucionado da forma mais eficaz e célere possível.

Autores: Mayara Custódio e Matheus Quessada, do escritório Custódio Quessada & Oliveira Advogados, com atuação exclusiva em Direito Agrário e do Agronegócio.